DIVÓRCIO COM IMÓVEL FINANCIADO: QUEM FICA COM O IMÓVEL E QUEM PAGA AS PARCELAS?

Uma das maiores preocupações de quem está se divorciando é saber o que vai acontecer com o imóvel da família, e a situação fica ainda mais complicada quando a casa ou o apartamento ainda está sendo financiado.

Afinal, se o imóvel ainda não foi totalmente pago, quem fica com ele? Quem continua pagando as parcelas? O outro cônjuge perde o dinheiro que já foi pago? É possível vender o imóvel? E se apenas uma das pessoas quiser ficar com a casa?

As dúvidas são várias e as respostas para essas perguntas também.

Existem diferentes formas de resolver essa situação, o melhor caminho vai depender das condições financeiras do casal, do valor do imóvel, do saldo que ainda falta pagar ao banco, do que já foi pago durante o casamento e, principalmente, do que as partes desejam fazer com o imóvel.

Neste artigo, vamos explicar as principais possibilidades de forma simples para você caro leitor, possa entender.

O imóvel financiado pode ser dividido no divórcio?

Sim.

O fato de o imóvel ainda estar financiado não significa que ele fique fora do divórcio, como se trata de uma alienação fiduciária, e vocês ainda não possuem a propriedade, no divórcio, o que será partilhado são os direitos aquisitivos que vocês adquiriram com o pagamento das parcelas passadas.

Portanto, imagine que João e Maria sejam casados pelo regime de comunhão parcial de bens e tenham comprado um apartamento durante o casamento.

O apartamento vale atualmente R$ 400 mil, mas ainda existem R$ 250 mil de financiamento para pagar.

Nesse caso, não significa que o casal simplesmente tenha R$ 400 mil para dividir. Existe um imóvel com determinado valor, mas também existe uma dívida relacionada ao financiamento que pertence ao casal.

Por isso, no divórcio é necessário analisar a documentação de quanto o imóvel vale, saldo devedor e qual o valor já amortizado da dívida.

É justamente essa análise que permite encontrar uma solução adequada para o divórcio.

Agora vamos partir para algumas soluções que você que se encontra nessa situação pode tomar:

1. UM DOS DOIS PODE FICAR COM O IMÓVEL

Essa é uma das possibilidades mais comuns.

Imagine que João e Maria estejam se divorciando e tenham um apartamento financiado.

Maria quer continuar morando no apartamento e tem condições financeiras de continuar pagando as parcelas.

Nesse caso, eles podem fazer um acordo para que Maria fique com os direitos sobre o imóvel e assuma, entre os dois, o pagamento das parcelas que ainda faltam.

Mas existe um detalhe muito importante: O acordo entre o casal não muda automaticamente o contrato feito com o banco.

Se João e Maria contrataram juntos o financiamento, não basta escrever no acordo de divórcio que Maria ficará responsável pela dívida.

É necessário verificar com o banco se é possível retirar João do financiamento e deixar Maria como responsável pelo contrato.

Isso é muito importante porque, enquanto o banco não concordar com a alteração, João poderá continuar vinculado ao financiamento, inclusive podendo ser cobrado do valor da parcela, caso Maria atrase.

E o que acontece com a parte de João?

Se Maria ficar com o imóvel, pode ser necessário compensar João pela parte que lhe cabe.

Essa compensação pode ser feita de diferentes formas, dependendo do acordo entre as partes.

Por isso, não basta dizer: “A casa fica para mim.”

É preciso calcular o que cada um tem direito de receber e como ficará o financiamento.

2. O IMÓVEL PODE SER VENDIDO

Outra solução é vender o imóvel.

Essa pode ser uma boa alternativa quando nenhum dos dois tem condições ou interesse em continuar com o financiamento.

Imagine que João e Maria tenham um apartamento financiado e eles não querem continuar ligados financeiramente um ao outro e nenhum deles consegue assumir sozinho as parcelas.

Nesse caso, uma alternativa pode ser colocar o imóvel à venda.

Com o dinheiro da venda, o financiamento é quitado e, depois de considerados os valores e despesas envolvidos, o que sobrar é dividido entre as partes de acordo com o que cada uma tem direito.

Essa solução pode ser interessante porque permite que cada pessoa siga sua vida sem continuar vinculada ao ex-cônjuge por causa daquele imóvel.

3. O CASAL PODE MANTER O IMÓVEL POR ALGUM TEMPO

Nem sempre é possível ou conveniente vender o imóvel imediatamente.

Pode acontecer, por exemplo, de o casal entender que é melhor esperar algum tempo antes de vender.

Isso pode ocorrer quando um dos cônjuges continuará morando no imóvel, quando existem filhos morando ali ou quando as partes acreditam que uma venda futura será mais vantajosa.

Nesse caso, é possível estabelecer um acordo para que o imóvel permaneça em conjunto por determinado período.

Mas atenção: esse tipo de acordo precisa ser muito bem elaborado.

Não basta combinar informalmente que “ela fica pagando a casa até a gente vender”.

É importante definir, por exemplo:

• quem ficará morando no imóvel;

• quem pagará as parcelas do financiamento;

• quem pagará o IPTU;

• quem pagará o condomínio;

• quem será responsável pelos reparos e manutenção;

• como serão consideradas as parcelas pagas depois da separação;

• quando o imóvel será colocado à venda;

• como será dividido o dinheiro da venda;

• o que acontecerá se uma das partes deixar de cumprir o acordo.

Quanto mais claro for o acordo, menor a possibilidade de uma nova briga no futuro.

4. E SE APENAS UMA PESSOA ESTIVER PAGANDO AS PARCELAS DEPOIS DA SEPARAÇÃO?

Essa é uma situação muito comum.

Imagine que João e Maria se separem em janeiro.

Maria continua morando no apartamento e passa a pagar sozinha as parcelas do financiamento.

Durante o casamento, ambos contribuíram para a formação daquele patrimônio. Depois da separação de fato, porém, Maria passou a arcar sozinha com os pagamentos.

Esses pagamentos posteriores à separação precisam ser analisados na hora de fazer a divisão.

Isso porque não seria justo simplesmente ignorar tudo o que uma das partes pagou sozinha depois que o casal deixou de viver junto, e lembremos, a separação de fato põe fim ao regime de bens, ou seja, não existe mais comunicação patrimonial.

Dependendo do caso, esses valores podem ser considerados na hora de calcular a compensação entre os ex-cônjuges.

Por isso, é muito importante guardar os comprovantes das parcelas pagas depois da separação.

5. E SE UM QUISER VENDER E O OUTRO NÃO QUISER?

Essa também é uma situação que pode gerar bastante conflito.

Imagine que João e Maria tenham um apartamento financiado.

João quer vender o imóvel e encerrar a relação patrimonial.

Maria, porém, não quer vender e pretende continuar morando no apartamento.

O simples fato de uma pessoa não querer vender não significa necessariamente que ela poderá impedir essa venda e continuar para sempre com esse vínculo jurídico entre o casal.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de buscar a extinção do condomínio e a venda do imóvel na justiça, inclusive quando existe financiamento com alienação fiduciária. Ementa do STJ sobre o assunto 

Ou seja, o financiamento não significa que uma das partes ficará obrigada a permanecer indefinidamente ligada ao ex-cônjuge.

6. O BANCO PRECISA FAZER PARTE DESSA CONVERSA

Esse é provavelmente um dos pontos mais importantes quando existe imóvel financiado.

Imagine que o casal faça um acordo de divórcio dizendo:

“O apartamento ficará para Maria, que assumirá todas as parcelas.”

Isso pode resolver a relação entre João e Maria, mas não significa automaticamente que o banco deixará de cobrar João.

O financiamento é um contrato feito com a instituição financeira.

Por isso, se ambos assinaram o financiamento, é necessário verificar com o banco quais são as possibilidades de alteração do contrato.

Em outras palavras:

uma coisa é decidir quem ficará com o imóvel; outra é decidir quem continuará responsável pela dívida perante o banco.

Essas duas questões precisam ser tratadas em conjunto.

7. QUAL É A MELHOR SOLUÇÃO PARA O IMÓVEL FINANCIADO?

Não existe uma resposta que sirva para todos os casais.

A melhor solução é aquela que considera a realidade financeira e patrimonial das partes.

Em linhas gerais:

Se uma das partes quer ficar no imóvel e consegue pagar:

Pode ser interessante negociar para que ela fique com o imóvel, faça a compensação financeira da parte do outro e busque regularizar o financiamento junto ao banco.

Se ninguém quer ou consegue ficar:

A venda pode ser uma alternativa mais simples.

O financiamento é quitado e o saldo restante é dividido entre as partes, conforme o que foi acordado ou determinado no processo.

Se o casal precisa esperar para vender:

É possível estabelecer regras para manter o imóvel por determinado período, mas o acordo precisa definir claramente quem paga cada despesa e como os pagamentos serão considerados no futuro.

Se existe conflito:

Pode ser necessário discutir judicialmente a partilha e a própria venda do imóvel.

O importante é não deixar essa questão indefinida.

8. ANTES DE FAZER UM ACORDO, FAÇA AS CONTAS

Um erro bastante comum é fazer um acordo de divórcio sem saber exatamente quanto aquele imóvel representa no patrimônio do casal.

Antes de decidir quem ficará com a casa ou se ela será vendida, é importante levantar:

Qual é o valor atual do imóvel?

Quanto ainda falta pagar ao banco?

Quanto já foi pago durante o casamento?

Quanto foi pago depois da separação?

Quem está pagando atualmente?

Quem está morando no imóvel?

Existem outros bens que podem ser utilizados para compensar a parte de um dos cônjuges?

O banco permite a alteração dos responsáveis pelo financiamento?

Essas respostas podem mudar completamente a melhor estratégia para o divórcio.

CONCLUSÃO

Ter um imóvel financiado não impede o divórcio e também não significa que o casal necessariamente terá que vender a casa.

Existem diferentes possibilidades.

Um dos cônjuges pode ficar com o imóvel e assumir as parcelas, pode haver uma compensação financeira pela parte do outro, o casal pode estabelecer uma solução temporária ou o imóvel pode ser vendido para quitar o financiamento e dividir o valor restante.

O mais importante é entender que cada situação precisa ser analisada individualmente.

Um acordo aparentemente simples, como “o imóvel fica para ela e ela continua pagando”, pode gerar problemas no futuro se não forem esclarecidos o financiamento, os pagamentos feitos depois da separação, as despesas do imóvel e a compensação devida ao outro cônjuge.

Por isso, antes de assinar um acordo de divórcio que envolva um imóvel financiado, é importante conhecer exatamente o valor do patrimônio, o saldo da dívida e os direitos de cada uma das partes.

Um bom acordo não é apenas aquele que encerra o casamento, mas aquele que também evita que o ex-casal precise voltar à Justiça para resolver, anos depois, um problema que poderia ter sido previsto no momento do divórcio.